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楼市拐点论:一石激起千层浪

2020-01-16 23:17:39来源:励志吧0次阅读

◆ 本报记者 连建明

前不久,万科董事会主席王石的“拐点论”,激起市场极大反响,引发极其广泛的争论。

房地产市场是社会一直关注的话题,“拐点论”之所以会引发如此广泛的争论,从一个角度表明市场对房地产市场走势存在分歧。

A 王石无意间成为新闻人物

王石突然成为争论的焦点人物,出乎他本人的意料。其实,说楼市出现“拐点”并非王石的原创。去年第四季度,由于广州、深圳的房价出现下跌,就有人说楼市出现“拐点”,但没有人当回事。而王石一说,事情就不同了。

王石是偶然说到这个问题的。去年底在北京一次新闻发布会上,有一个记者提到广州、深圳的房价在下降,问王石这样的下降是不是一个拐点,王石说我同意你的拐点说法,但他接着补充说中国东南西北中非常大,各地情况不一样,不能一概而论。没想到,随后网上、媒体都引起非常大的争论。但王石并没有回避这个问题,从2007年12月2 日起,直到2008年1月4日,王石在博客上共发表了七篇有关“拐点论”的日志,从多个角度详细阐述“拐点论”。

王石的楼市“拐点论”便正式成立,引起业界哗然。

去年中央推出一系列宏观调控措施,特别是央行对买第二套房进行利率限制后,王石就对房地产市场不太乐观。他认为此轮宏观调控不同以往,不仅局限于房地产,而是对整个经济大环境的调整,将影响中国经济各个层面,自然也会影响房地产市场。而目前房价太高,房价上升速度超过了家庭收入增长速度,连中产阶层都买不起房子了,这是危险的。

王石表示,现在,一些城市的楼市已经开始出现“拐点”的迹象。从需求量角度判断,广州萎缩了44%,北京相比去年同期下降9.2%,上海下降15%。现在,那种盲目担心“不买价格会更贵”的买房心理预期已趋于理性。这种理性回归在广州、深圳已得到体现。从全国来看,也可以这样说。王石还说,目前住房性价比不高,应在三四年后再买房。

尽管房价太高是不争的事实,广大群众怨声载道,呼吁降低房价的声音不绝于耳,也有人认为房价要下跌了。但是,别人说似乎问题不大,王石一说就与众不同。这是因为王石是业内的“大腕”,作为中国最大的房地产企业之一。万科近20年来的成功,使得王石成为受人尊敬的企业家。

王石的“拐点论”引发极大反响,特别是在业内如同炸了锅,房地产业的同行如潘石屹、任志强很多人都不同意王石的观点。做房地产的却说房价要下跌,那不是对自己不利吗?王石居然还说应在三四年后买房,那不是打击房地产市场吗?在这场争论中赞同王石观点的成为少数,甚至有人说这是万科的“阴谋”。

B 房地产市场 交易量下滑

房地产市场是否出现“拐点”,尽管大家众说纷纭,但是,最终还需要时间检验。不过,房地产价格的变化不能依据一天二天的价格,房地产市场本来就不是一个集中竞价交易的市场,不像股票市场那样,很容易看出价格的涨跌。而房地产,即使同一个小区里,也有不同的价格。对于房地产价格涨跌的认定,要复杂很多,每个人都有不同的感受。

集中竞价交易的市场,会有明确的“拐点”时间。比如,股票市场经常有“5· 0”、“2·27”等重大时间事件,这一天,股市或发生上涨或发生下跌的转折。然而,房地产市场却从来没有,谁能说得出中国这轮房地产市场价格的上涨发生在哪年哪天?因此,房地产市场价格的变化,最重要的是趋势。

那么,经过数年的上涨,已经高高在上的房价,会出现下跌的趋势吗?

当然我们现在还无法确定什么。但是,我们可以看看现在发生了什么,然后每个人做出自己的判断。

首先,房地产市场交易的萎缩是不争的事实。这一点最明显地体现在房产中介公司,无论是上海还是其他城市,普遍出现中介公司成交量大幅下滑的现象,一些房产中介公司甚至不得不关门。根据上海二手房指数办公室最新发布的统计,上海二手房成交量持续下滑,抽样统计,2月二手房成交量较1月又有三成的降幅。

还有一个数据,也明显地反映出房产交易量的下降。据央行上海总部近日发布的2月份上海市货币信贷运行报告显示,2月份个人住房贷款市场逼近了零点。当月中资银行个人住房贷款微增0.06亿元,同比少增2亿元。自去年三季度新增个人住房贷款猛增之后,房贷市场热度就慢慢降低。今年1月上海个人住房贷款降至 0.1亿元,已经低于2007年月均水平。

以目前的高房价,大部分人买房肯定要借款。因此,银行房贷的增减很真实地反映出市场交易量的变化。从这些数据看,房地产市场成交量大幅下滑,是不争的事实。

股市里有句谚语叫“量为价先”,意思说成交量的变化出现在股价变化之前,说明成交量的重要性。一个没有成交量的价格,并没有多大的意义,表明很多人在观望,这个价格并没有得到市场的普遍认可。现在,房价显然很高,很多人实际上已经买不起房,不得不选择观望。如果想买房者选择观望的人越来越多,那么,买卖双方的较量总有一天会发生变化,总有一方最终会向市场投降。

C 开发商资金吃紧

房地产市场另一个现象是:开发商资金吃紧。

2007年前10个月,是中国土地市场最疯狂的10个月。土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是,许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中,投入了所有资金来圈地,不断出现“地王”。SOHO董事长潘石屹认为,2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整,重要特征是“缺钱不缺地”,大批大肆疯狂圈地的开发商,正处于资金链吃紧的状态中。

房地产业是个资金密集型的产业,特别是现在的开发商,和5年、10年前相比,开发的规模大了许多,对资金的需求量也是令人咋舌的。以前,房地产开发都实施滚动开发,拿了很大一块地,先开发一个10万平方米的住宅小区,作为一期,等房子卖得差不多了,再开发10万平方米的二期。这样,对资金的需求相对低一些。这样周转,速度慢一些,但比较稳健。但是,现在开发商一出手就是百万平方米,对资金的需求也是动辄百亿元,对资金的需求常常超过公司本身的规模。

我们看一些例子,上市公司有不少房地产企业。如保利地产就是一家比较优秀的公司,公司在2007年年报里透露,2007年公司新开工面积为410.7万平方米,竣工171万平方米,销售面积199.6万平方米,销售金额为170亿元。公司谈到的2008年打算,规模更大,新开工面积要达到6 0万平方米,投资金额在 00亿元至 50亿元。泛海建设是借壳上市的房地产企业,公司2007年房地产主营业务实现销售收入40亿元,年报中公司表示:2008年,公司将进入大规模开发建设阶段,计划开工面积超过150万平方米,预计新开工项目总投资额超过200亿元,公司落实增加持有性物业的战略规划以及增加土地储备,均需要大量资金。

由于开工面积很大,对资金的需求几乎是个天文数字,远远高于其他行业。试想,现在有几家企业可以拿出几百亿元的资金?我们不妨将房地产和钢铁业比较,钢铁也是资金需求非常大的行业,如宝钢股份是中国最大的钢铁企业,其短期借款超过200亿元,对资金的需求很大。但是,公司的规模大很多,总股本高达175亿股,而保利地产总股本只有24.5亿股;宝钢股份仅去年上半年的营业收入就高达941亿元,保利地产一年的营业收入才81亿元;宝钢股份去年上半年的净利润为81亿元,保利地产去年全年的净利润不过近15亿元。这两个经营规模相差很大的企业,对资金的需求却不相上下。

房地产企业对资金的需求巨大,但自身的资金实力是完全不够的,必须依靠外部融资,无非就是向银行或其他金融机构借钱,同时加快房地产销售,利用预收款再投资。上市公司还多了个渠道——向股东融资。这几年房地产上市公司是融资规模大、密度高的行业,如保利地产是2006年7月上市的,当时募集了约20亿元资金,去年又实施了公开增发,募集70亿元。泛海建设在两度定向增发后,今年还打算通过资本市场募集资金。金地集团也是这几年连续增发,去年就增发募集了45亿元,最近又发行12亿元的债券。

D 防止房价的大起大落

今年开发商恐怕不会轻松。去年很多开发商高价拿了很多地,今年进入大规模的开发阶段,需要更多资金。而融资渠道并不是很多,银行是主要渠道。今年银根紧缩对此可能会有影响,上周央行公布的2月份金融统计数据显示,贷款增速已经回落。2月份金融机构人民币贷款增加24 4亿元,同比少增1704亿元,比1月份80 6亿元新增贷款减少5602亿元。2月份银行贷款增速下降,显示宏观调控措施逐渐发挥作用。但是,这对房地产企业未必是好事,有可能增加房产企业贷款的难度。

如果从银行那里贷款困难了,那么,就需要加快已建造房产的销售速度,尽快回笼资金。可是,眼下的情况是房产交易的成交量很低,回笼资金的速度自然比较慢。于是,“拐点论”主角王石的万科,去年底以来主动进行降价,以加快资金的周转。万科先后在8座城市——深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞高调降价,比最高点下调了5%- 0%不等。万科执行副总裁肖莉对此解释说,万科一贯坚持快速开发、快速销售的策略,追求的是尽可能快的资金周转速度。万科这几年诸如不拿“地王”、快速销售的理性策略,使得尽管开发规模大,但资金周转一直比较稳健。

房地产开发涉及很多环节,资金链无疑是最重要的一环。上世纪90年代,从海南到全国各地都出现一大批“烂尾楼”。造成这种现象的原因,无一例外地是资金出了问题。当然,房地产市场从出现问题到变成严重后果,是漫长的过程。去年第四季度以来,的确是有深圳、广州等部分城市楼价有所下跌,虽然还不是全国范围性的,但近期房价涨势趋缓也是事实。目前是否“拐点”已现,还需要时间检验。

其实,任何一个市场的价格都不可能无限上涨,有涨必有跌是不可违背的规律。有人认为大城市的地块越来越少,所以房价不会下跌,这个理由是完全站不住脚的。从历史上看,东京、香港这样的大城市,都是地少人多,出现过房价大幅上涨,但同样出现过房价大幅下跌。上海在上世纪90年代同样出现过房价下跌的情况。

市场有关各方最怕的,其实是楼市价格的大幅波动。我国建设部的有关领导就曾表示,既要防止房地产价格大幅上涨,也要防止房地产价格的大幅下跌,当前主要防止房地产价格大幅上涨。如何使中国房地产市场稳健发展,是摆在各方面前的课题。

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